Попередній договір купівлі-продажу квартири. Поради покупцю

Часто, покупці, які купують квартиру в новобудові, не розуміють, навіщо їм укладати декілька договорів. Чому відразу не можна укласти договір купівлі-продажу квартири та обійтися без попереднього договору? В цій статті ви знайдете відповіді на наступні запитання: що ж являє собою попередній договір, навіщо він потрібен, які ризики існують для покупця при його укладенні та отримаєте практичні  поради, на які саме моменти звернути увагу, перш ніж підписати такий договір.

Справа в тому, що в багатоквартирному недобудованому будинку, жодна з квартир ще не є повноцінним об’єктом нерухомості. В юридичній площині є лише земельна ділянка та сукупність будівельних матеріалів. Самої квартири як об’єкта  купівлі-продажу ще не існує, а отже у самого продавця немає права власності на неї. Із цього слідує висновок: жоден нотаріус не посвідчить договір купівлі-продажу квартири, якщо будинок, у якому буде знаходитися ваша квартира – не добудований, не введений в експлуатацію та не зареєструвати право власності на нього. Тому на допомогу приходить попередній договір купівлі-продажу квартири. Таким чином слід розрізняти два договори:

1) попередній договір купівлі-продажу квартири;

2) основний договір купівлі-продажу квартири.

Попередній договір є таким собі  проміжним етапом, для забезпечення укладення сторонами основного договору купівлі-продажу в майбутньому.

ст.635 Цивільного кодексу України

Попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, – у письмовій формі.

За попереднім договором купівлі-продажу квартири забудовник зобов’язується у встановлений строк добудувати, ввести в експлуатацію, зареєструвати право власності на об’єкт та укласти основний договір купівлі-продажу.

Оскільки основний договір купівлі-продажу нотаріально посвідчується, попередній договір також підлягає нотаріальному посвідченню. У разі укладення договору без нотаріального посвідчення, такий договір буде вважатися неукладеним.

 

Звертаємо увагу, що при укладенні таких попередніх договорів покупець несе ризики, які при недобросовісності забудовника можуть мати невиправні наслідки для покупця. Розглянемо основні з них.

 

1) Забудовник може змінити об’єкт купівлі-продажу.

Як правило, у попередньому договорі якомога точно вказують характеристики квартири, яка  підлягає продажу, зокрема: адреса та номер будинку,  поверх, номер квартири та її площа. Проте незважаючи на таку деталізацію, у новозбудованому будинку квартири з такими характеристиками може і не бути. Наприклад, відсутність у будинку квартири з відповідними номером чи площею, або ж іншими характеристиками, обумовленими у попередньому договорі, розташування квартири на іншому поверсі, невідповідність кількості кімнат тощо. У такому випадку покупцеві не залишається нічого як звертатися в суд.

2) Забудовник може  передати будинок, у якому знаходиться ваша квартира в іпотеку.

Це означає, що забудовник за будь-яких труднощів при фінансуванні будівництва може отримати кредит під заставу об’єкта будівництва. Як наслідок в разі невиконання забудовником забезпеченого іпотекою зобов’язання банк вправі звернути стягнення на будинок.

3) Забудовник може укласти декілька попередніх договорів купівлі-продажу щодо однієї і тієї ж квартири з кількома покупцями.

Запобігти таким недобросовісним  діям продавця практично неможливо, а доказувати своє переважне право на укладення основного договору порівняно з іншими покупцями прийдеться у суді.


Підпишіться на наш інстаграм
Отримайте безкоштовну консультацію
 


4) Відсутність гарантійної функції «забезпечувального платежу».

Сума, яку вносить покупець в якості так званого «забезпечувального платежу» на підтвердження серйозності своїх намірів придбати квартиру в майбутньому, є звичайним авансом і не може визнаватися завдатком. Відповідно до ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Таким чином, внесення завдатку як способу виконання зобов’язання може мати місце лише в разі наявності зобов’язання, яке повинно було виникати на підставі договорів купівлі-продажу. У зв’язку з цим так званий забезпечувальний платіж не є способом забезпечення виконання зобов’язань і відповідно не може забезпечити права та інтереси покупця при невиконанні умов попереднього договору забудовником.

5) Ризик порушення строків будівництва.

У разі порушення строків будівництва покупець не матиме змоги вимагати укладення договору купівлі-продажу згідно умов попереднього договору, адже для укладення договору-купівлі продажу необхідно, щоб будинок був збудований і зданий в експлуатацію. Причин затягування або ж цілковитого призупинення будівництва може бути безліч. Одним із найбільш поширених причин – фінансові труднощі,  проблеми з дозвільними документами на будівництво, акції протесту громадян проти забудови території, банкрутство забудовника.

6) Забудовник може змінювати проект будівництва на власний розсуд.

Забудовник може в будь-який час змінити проект будівництва задавши інші параметри, технічні характеристики будівлі тощо. Прикро, що за таких дій забудовника неможливо нічого зробити, оскільки немає механізму впливу зі сторони покупця.

Незважаючи на численність ризиків попереднього договору останній є  найпоширенішою схемою придбання квартири в новобудові.  У випадку вищезазначених порушень єдиною можливою та  правильною поведінкою покупця є звернення до суду з позовом про розірвання попереднього договору і стягнення сплачених за цим договором грошових сум, зобов’язати забудовника укласти основний договір та передати квартиру буде не просто. Однак, при укладенні попереднього договору купівлі-продажу покупець може мінімізувати ризики, для чого йому потрібно дбайливо поставитися до вибору забудовника та врахувати поради наших юристів.

 

При укладенні попереднього договору купівлі-продажу квартири покупцю потрібно врахувати наступні поради:

 

 

 

  • Якомога повно конкретизувати об’єкт купівлі-продажу (місцезнаходження будинку, номер будинку, номер під’їзду, поверх, номер квартири, кількість кімнат в квартирі, загальна площа квартири, площа кожної з кімнат) з використанням схем, планів проекту як додатків до попереднього договору.
  • Детально прописати технічні та інші характеристики квартири після здачі в експлуатацію, стан прибудинкової території та її окремих елементів (дитяча площадка, автомобільна стоянка тощо).
  • Звернути особливу увагу на умови щодо зміни вартості квартири в зв’язку з коливанням курсу валют.
  • Встановити відповідальність забудовника у разі порушення строків будівництва.
  • Передбачити пункт, про неможливість відчуження квартири третім особам та передбачити відповідальність забудовника за порушення цієї умови.
  • Встановити обов’язок забудовника у разі наявності недоліків квартири виправити їх за свій рахунок та у встановлені строки.
  • Конкретно прописати строки укладення основного договору, втановити штрафні санкції за порушення цих строків.
  • Визначити порядок розірвання договору і встановити штрафні санкції для забудовника у разі розірвання договору з його вини.
  • Встановити механізм повернення забудовником  грошових коштів у разі порушення умов договору з урахуванням відповідного індексу інфляці та передбачити відсотки за користування цими коштами.

За умови якісного моніторингу ринку нерухомості та юридичного аналізу попереднього договору,  він справді може принести очікуваний результат для покупця.

Юристи Адвокатського бюро «ЮРЛАЙТ» швидко та професійно проведуть юридичний аналіз попереднього та основного договору купівлі-продажу квартири, візьмуть участь у переговорах із забудовником. Основною метою такої послуги є застерегти вас від підписання договору з небажаними умовами та  внести до договору необхідні зміни з метою захисту ваших інтересів. Для замовлення послуги зателефонуйте нам за вказаними нижче телефонними номерами, або заповніть цю письмову форму (натисніть тут, щоб залишити заявку).


Телефон: (096) 283-90-84

Вайбер: (093) 783-06-73

Електронна пошта: office@urlight.com.ua

Скайп: yurelated


Підпишіться на наш інстаграм
Отримайте безкоштовну консультацію
 


 

15 коментарів на “Попередній договір купівлі-продажу квартири. Поради покупцю

  1. Підкажіть будь ласка, які можуть наслідки, якщо у попередньому договорі купівлі-продажу квартири в новобудові були невірно вказані номер та дата довіреності представника продавця?

    • Такі договори нотаріально посвідчуються, нотаріус перед процедурою посвідчення договору перевіряє повноваження представників сторін.Тому проблем бути немає. Однак, рекомендую звернутися до Продавця та вимагати вказати в договорі правильні реквізити довіреності. Це можна оформити додатковою угодою про внесення змін до договору, яка теж нотаріально посвідчується.

  2. хочу придбати квартиру від забудовника.Скажіть, будь ласка, які податки і виплати потрібно буде ще зробити крім самої вартості квартири.

    • Ви як покупець сплачуєте лише збір до пенсійного фонду та витрати на нотаріальні послуги. При цьому сума вартості нотаріальних послуг оплачується залежно від домовленості сторін. Зазвичай продавець та покупець ділять витрати на послуги нотаріуса порівну між собою. Всі інші платежі, що передбачені законодавством сплачує продавець.

  3. Чи можна змінити в основному договорі особу Покупця, якщо в попередньому договорі було вказано іншу?
    Як правильно це зробити?

    • Так, це можливо зробити. Для цього слід укласти трьосторонню додаткову угоду про заміну сторони у зобов’язанні. Додаткова угода укладається в тій же формі що й попередній договір купівлі-продажу. Однак, це не єдиний варіант заміни покупця.

  4. Піскажіть будь ласка, чи потрібно буде сплачувати мито ще раз при нотаріальному засвідченні основного договору, якщо воно буде сплачене при укладанні попереднього щодо купівлі ще не побудованого таунхаусу?

    • Мито сплачувати не потрібно, якщо за попереднім договором покупець сплатив аванс, який зараховується в якості оплати частини вартості квартири за основним договором купівлі-продажу. В основному договорі купівлі-продажу має бути передбачена пряма вказівка про це. Якщо такої вказівки немає, мито сплачується двічі.

  5. Укладено попередній договір між забудовником з одного боку та двома співвласниками (50/50) з іншого. Скажіть будь-ласка, чи має попередній договір таку ж юридичну силу як і основний, якщо один із співвласників захоче продати свою частку? Чи не постраждає при цьому інший співвласник?

    • Добрий день! Надаємо відповідь на Ваше запитання:
      За попереднім договором покупець не набуває право власності. Право власності на частку виникне після укладення договору купівлі-продажу та проведення його державної реєстрації.
      Стосовно того, чи постраждають інтереси другого співвласника, якщо інший співвласник вирішить продати свою частку, то закон передбачає переважне право іншого співвласника перед іншими особами на викуп частки.

  6. забудовник вимагає внести аванс на забудову таунхауса,так щоб мати гарантію що ми його викупимо після здачі в експлуатацію.Видає тільки розписку,про взятя авансу

    • Розписки про отримання авансу в цій ситуації, м’яко кажучи, недостатньо. Рекомендуємо звернутися до нас для отримання більш детальної юридичної консультації.

  7. Доброго дня..Ми вступили в дольову участь три тижні тому,але будинок тільки на етапі фундаменту,Чи можемо розірвати договір у зв’язку з сімейними проблемами

    • Розірвати договір у зв’язку з сімейними обставинами навряд чи вийде. Крім розірвання договору у зв’язку з сімейними обставинами є й інші варіанти припинення його дії: розірвання договору на інших підставах, визнання договору неукладеним, визнання договору недійсним, втсановлення нікчемності правочину.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *