Разделение квартиры на две отдельные по решению одного собственника

Часто бывает так, что продать квартиру или комнату в общежитии достаточно сложно из-за их значительной площади и высокой стоимости. Или же площадь проживания слишком большая и владелец хочет уменьшить ее и продать только часть помещения. Выходом из этой ситуации является разделение (раздел) объекта недвижимого имущества на два отдельных помещения, каждое из которых будет иметь отдельный вход и собственный почтовый адрес. В этой статье мы поговорим о том, как разделить объект недвижимого имущества (квартиру, комнату в общежитии) одним собственником.

Действующим законодательством урегулирован вопрос разделения объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве общей собственности нескольким лицам: двум, трем или более. Однако, что делать, когда в жилого помещения только один собственник. Порядок разделения объекта недвижимого имущества одним владельцем на законодательном уровне не определен, однако это не означает, что поделить квартиру или комнату в общежитии одним владельцем невозможно. Разделение жилого помещения по решению одного владельца возможно. Здесь в силу вступает один из фундаментальных принципов гражданского права — возможность собственника по своему усмотрению совершать любые действия со своим имуществом. Все сводится к тому, что разделение жилого помещения на два самостоятельных объекты недвижимого имущества хотя и не предусмотренный законом, однако ему не противоречит. Отсутствие механизма регулирования разделения объекта недвижимого имущества одним владельцем не может ограничивать собственника в его праве по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.


Ст. 319 Гражданского кодекса Украины

Собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению и имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие закону.


Достаточно распространенным является способ разделения, по которому собственник заключает с кем-то из своих родственников договор дарения ½ части жилого помещения. После этого заключения договора дарения в жилого помещения становится два владельца. Затем эти владельцы заключают между собой договор разделения объекта недвижимого имущества, в результате чего образуется два самостоятельные объекты недвижимости. Не рекомендуем применять такой способ, поскольку он является более длительным во времени и гораздо дороже, по сравнению с делением (разделом) жилого помещения одним владельцем.

Первое, что нужно выяснить при разделении, так это надлежащим ли образом оформлено  право собственности на объект недвижимого имущества. Не подлежат разделу объекты недвижимого имущества, в состав которых входят самовольно реконструированные, перепланированные объекты недвижимого имущества. Если с правоустанавливающими документами на жилое помещение все в порядке и фактическая площадь помещения соответствует той, что в документах, тогда следующим этапом будет решение вопроса о технической возможности разделить квартиру, комнату в общежитии на два самостоятельные объекты недвижимого имущества. Техническая возможность разделения определяется квалифицированным специалистом, который готовит Заключение о технической возможности разделения объекта недвижимого имущества. В Заключении указывается следующая информация:
— собственник жилого помещения;
— реквизиты правоустанавливающего документа (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
— техническая характеристика объекта недвижимого имущества;
— техническая характеристика новосозданых объектов недвижимого имущества;
— новые адреса новосозданых объектов недвижимого имущества.


П. 2.2. Инструкции по проведению разделения, выделения и расчета долей объектов недвижимого имущества

Разделение на самостоятельные объекты недвижимого имущества осуществляется в соответствии с законодательством с предоставлением каждому объекту почтового адреса.


Среди нотариусов существует довольно распространенное мнение, что адрес новообразованным объектам присваивается исполнительными комитетами сельских, поселковых, городских советов, однако такое мнение ошибочно. Действующим законодательством предусмотрен порядок присвоения почтовых адресов домам. Зато порядок присвоения адресов квартирам или комнатам в общежитиях, образовавшихся в результате разделения закон не предусматривает, соответственно получать решения органа местного самоуправления о присвоении адреса не представляется обязательным. Решение о присвоении адреса исполнительным комитетом местного совета есть ничто иное, как прихоть нотариусов, которые стремятся как можно больше обезопасить свои интересы и избежать ответственности в случае возникновения проблемных вопросов. Новый почтовый адрес по указанию заказчика присваивается специалистом, который готовит Заключение о технической возможности разделения объекта недвижимого имущества и указывается в том же Заключении. Например, если была разделена комната в общежитии № 5 на две самостоятельные комнаты, одной комнате можно присвоить адрес № 5-А, другой — № 5-Б, или же адрес: комната № 5-1 и комната № 5-2. На основании Заключения государственный регистратор вносит сведения о почтовых адресах в единый реестр недвижимого имущества.



Право собственности на каждое из новосозданых
в результате разделения жилых помещений возникает с момента государственной регистрации этих прав в соответствии с законом. После проведения государственной регистрации права собственности на каждое из новосозданых объектов выдается Выписка из единого реестра недвижимого имущества.


Порядок разделения объекта недвижимого имущества

1) Предварительное выяснения возможности разделения объекта недвижимого имущества на два отдельных жилых помещения.
2) Проведение фактических строительных работ по перепланировке (установление перегородок).
3) Получение Заключения относительно технической возможности разделения объекта недвижимого имущества.
4) Получение новых технических паспортов на каждое из новосозданых помещений.
5) Подача документов для проведения государственной регистрации права собственности на каждое из новосозданых помещений.
6) Получение выписок о государственной регистрации права собственности на каждое из помещений.


Этот порядок применяется в случае проведения работ, которые не предусматривают вмешательства в несущие конструкции дома, когда устанавливается перегородка, то есть сводится отдельная стена, разделяющая жилое помещение на два отдельных помещения. Если же перепланировка включает в себя вмешательства в несущие конструкции дома, то в таком случае необходимо также получить разработан архитектором проект, оформить документы на авторский и технический надзор, зарегистрировать сообщение о начале проведения строительных работ и декларацию о вводе объекта в эксплуатацию в государственной архитектурно-строительной инспекции.


Итак, поделить квартиру или комнату в общежитии одним владельцем действительно возможно, не прибегая к сложным юридическим конструкциям. Однако для достижения желаемого результата следует придерживаться точного алгоритма действий и заручиться помощью юриста. Юристы ЮК «ЮРЛАЙТ» окажут юридическую консультацию о возможности разделения объекта недвижимого имущества, осуществят полное правовое сопровождение процедуры разделения жилого помещения, включая составление заключения о возможности разделения объекта, изготовление новых технических паспортов и получения выписок из реестра недвижимого имущества. Для заказа услуги позвоните нам по указанным ниже телефонным номерам, или заполните эту письменную форму (нажмите здесь, чтобы оставить заявку).


Телефон: (096) 283-90-84

Вайбер: (093) 783-06-73

Электронная почта: office@urlight.com.ua

Скайп: yurelated

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *