Предварительный договор купли-продажи квартиры. Советы покупателю

Часто покупая квартиру в новостройке, покупатели не понимают, зачем им заключать несколько договоров. Почему сразу нельзя заключить договор купли-продажи квартиры и обойтись без предварительного договора? В этой статье вы найдете ответы на следующие вопросы: что же представляет собой предварительный договор, зачем он нужен, какие риски существуют для покупателя при его заключении и получите практические советы, на какие именно моменты обратить внимание, прежде чем подписать такой договор.

Дело в том, что в многоквартирном недостроенном доме, ни одна из квартир еще не является полноценным объектом недвижимости. В юридической плоскости есть только земельный участок и совокупность строительных материалов. Самой квартиры как объекта купли-продажи еще не существует, а значит у самого продавца (застройщика) нет права собственности на нее. Из этого следует вывод: ни один нотариус не удостоверит договор купли-продажи квартиры, если дом, в котором будет находиться ваша квартира — недостроен, не введен в эксплуатацию и не зарегистрировано право собственности на него. Поэтому на помощь приходит предварительный договор купли-продажи квартиры. Таким образом следует различать два договора:

1) предварительный договор купли-продажи квартиры;

2) основной договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор является неким промежуточным этапом для обеспечения заключения сторонами основного договора купли-продажи в будущем.

ст.635 Гражданского кодекса Украины

Предыдущим является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, — в письменной форме.

По предварительному договору купли-продажи квартиры застройщик обязуется в установленный срок достроить, ввести в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на объект и заключить основной договор купли-продажи.

Поскольку основной договор купли-продажи нотариально удостоверяется, предварительный договор также подлежит нотариальному удостоверению. В случае заключения договора без нотариального удостоверения, такой договор будет считаться незаключенным.

 

Обращаем внимание, что при заключении таких предварительных договоров покупатель несет риски, которые при недобросовестности застройщика могут иметь непоправимые последствия для покупателя. Рассмотрим основные из них.

 

1) Застройщик может изменить объект купли-продажи.

Как правило, в предварительном договоре  точно указывают характеристики квартиры, которая подлежит продаже, в частности: адрес и номер дома, этаж, номер квартиры и ее площадь. Однако, несмотря на такую ​​детализацию, квартиры с такими характеристиками в новом доме может и не быть. Например, отсутствие в доме квартиры с соответствующими номером или площадью, или другими характеристиками, обусловленными в предварительном договоре, расположение квартиры на втором этаже, несоответствие количества комнат и т. В таком случае покупателю не остается ничего как обращаться в суд.

2) Застройщик может передать дом, в котором находится ваша квартира в ипотеку.

Это означает, что застройщик при любых трудностей при финансировании строительства может получить кредит под залог объекта строительства. В  случае невыполнения застройщиком обеспеченного ипотекой обязательства банк вправе обратить взыскание на дом.

3) Застройщик может заключить несколько предварительных договоров купли-продажи в отношении одной и той же квартиры с несколькими покупателями.

Предотвратить таким недобросовестным действиям продавца практически невозможно, а доказывать свое преимущественное право на заключение основного договора по сравнению с другими покупателями придется в суде.

4) Отсутствие гарантийной функции «обеспечительного платежа».

Сумма, вносимая покупателем в качестве так называемого «обеспечительного платежа» в подтверждение серьезности своих намерений приобрести квартиру в будущем, является обычным авансом и не может признаваться задатком. В соответствии со ст. 570 Гражданского кодекса Украины задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом. Таким образом, внесение задатка как способа выполнения обязательства может иметь место только в случае наличия обязательства, которое должно было возникать на основании договоров купли-продажи. В связи с этим так называемый обеспечительный платеж не является способом обеспечения исполнения обязательств и соответственно не может обеспечить права и интересы покупателя при невыполнении условий предварительного договора застройщиком.

5) Нарушение сроков строительства.

В случае нарушения сроков строительства покупатель не сможет требовать заключения договора купли-продажи в соответствии с условиями предварительного договора, ведь для заключения договора-купли продажи необходимо, чтобы дом был построен и сдан в эксплуатацию. Причин затягивания или полного приостановления строительства может быть множество. Распространенные причины — финансовые трудности, проблемы с разрешительными документами на строительство, акции протеста граждан против застройки территории, банкротство застройщика.

6) Застройщик может изменять проект строительства по своему усмотрению.

Застройщик может в любое время изменить проект строительства задав другие параметры, технические характеристики здания и тому подобное.  К сожалению при таких действиях застройщика невозможно ничего сделать, поскольку нет механизма влияния со стороны покупателя.

Несмотря на многочисленность рисков предварительного договора последний является наиболее распространенной схемой приобретения квартиры в новостройке. В случае вышеупомянутых нарушений единственным возможным и правильным поведением покупателя является обращение в суд с иском о расторжении предварительного договора и взыскании уплаченных по этому договору денежных сумм, обязать застройщика заключить основной договор и передать квартиру будет не просто. Однако, при заключении предварительного договора купли-продажи покупатель может минимизировать риски, для чего ему нужно бережно отнестись к выбору застройщика и учесть советы наших юристов.

 

При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры  покупателям нужно учесть следующие советы:

 

 

  • Как можно полно конкретизировать объект купли-продажи (местонахождение дома, номер дома, номер подъезда, этаж, номер квартиры, количество комнат в квартире, общая площадь квартиры, площадь каждой из комнат) с использованием схем, планов проекта в качестве приложений к предварительному договору.
  • Подробно прописать технические и другие характеристики квартиры после сдачи в эксплуатацию, состояние придомовой территории и ее отдельных элементов (детская площадка, автомобильная стоянка и т.д.).
  • Обратить особое внимание на условия по изменению стоимости квартиры (курс валют).
  • Установить ответственность застройщика в случае нарушения сроков строительства.
  • Предусмотреть пункт о невозможности отчуждения квартиры третьим лицам и предусмотреть ответственность застройщика за нарушение этого условия.
  • Установить обязанность застройщика в случае наличия недостатков квартиры исправить их за свой счет и в установленные сроки.
  • Конкретно прописать сроки заключения основного договора, установить штрафные санкции за нарушение этих сроков.
  • Определить порядок расторжения договора и установить штрафные санкции для застройщика в случае расторжения договора по его вине.
  • Установить механизм возврата застройщиком денежных средств в случае нарушения условий договора с учетом соответствующего индекса инфляции и предусмотреть проценты за пользование этими средствами.

При условии качественного мониторинга рынка недвижимости и юридического анализа предварительного договора, он действительно может принести ожидаемый результат для покупателя.

Наши юристы профессионально проведут юридический анализ предыдущего и основного договора купли-продажи квартиры, примут участие в переговорах с застройщиком. Основной целью такой услуги является предостеречь вас от подписания договора с нежелательными условиями и внести в договор необходимые изменения с целью защиты ваших интересов. Для заказа услуги позвоните нам по указанным ниже телефонным номерам, или заполните эту письменную форму (нажмите здесь, чтобы оставить заявку).

Иван Горобивский


Телефон: (096) 283-90-84

Вайбер: (093) 783-06-73

Электронная почта: office@urlight.com.ua

Скайп: yurelated

5 thoughts on “Предварительный договор купли-продажи квартиры. Советы покупателю

  1. Я вложил деньги в строительства дома 2 года назад,но там за это время вырыли яму и стройка стоит!что делать? как вернуть деньги?

    • Роман, добрый день! Единственным способом вернуть деньги будет обращение в суд с исковым заявлением. Обычно застройщики в договорах не прописывают обязанность вернуть деньги в случае нарушения сроков строительства. Однако бывают случаи, когда такие условия все же есть. Для того, чтобы понимать какая перспектива возврата денег, нужно изучить договор и получить информацию о финансовом состоянии застройщика: проверить реестры на предмет наличия арестов имущества, налоговых долгов. Наши юристы могут проанализировать договор и сделать выводы дистанционно. Для этого достаточно прислать фото страниц договора на нашу электронную почту или на вайбер.

  2. Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как-то можно поменять «покупателя» в момент /или до момента заключения основного договора? В нашей ситуации предварительный договор заключен на мужа, а куплю-продажу хотим сделать на меня.

    • Добрый день! Покупателя можно изменить путем заключения дополнительного соглашения. Это дополнительное соглашение должно быть заключено в форме, в которой заключен предварительный договор. Дополнительное соглашение можно подписать одновременно с основным договором купли-продажи.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *